Hal Yang Perlu Di Perhatikan Saat Menjual Rumah

Projsutice.id – Jakarta, Rumah merupakan aset yang dapat naik harganya dari tahun ke tahun.  Tak jarang pemilik menjual rumahnya ketika harga rumah mengalami kenaikan yang cukup tajam. atau ada keadaan dimana, pemilik menjual rumahnya karena adanya kebutuhan financial, atau merupakan harta gono gini atau warisan yang hendak dibagi-bagi, sehingga harus dijual terlebih dahulu oleh salah satu pewaris untuk dibagikan kepada para ahli waris.

Biasanya penjual akan menawarkan rumah yang hendak dijual melalui iklan-iklan media cetak atau media sosial atau melalui agen property yang ditunjuk. Beberapa hal yang patut diwaspadai, saat kita mengiklankan rumah, maka nomor yang kita publis dapat diakses oleh siapa saja, termasuk pihak-pihak yang hendak mencari untuk dari jual-beli rumah tersebut. Oleh karena itu, perlu diperhatikan beberapa hal saat menjual rumah:

Kenali Sertifikat/Alas Hak

Kepemilikan Rumah dapat dibuktikan dengan beberapa jenis sertifikat seperti yang diatur di dalam ketentuan undang-undang agraria antara lain:

• Sertifikat Hak Milik (SHM)
• Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB)
• Sertifikat Hak Satuan Rumah Susun (SHSRS)

SHM

Diantara ketiga jenis sertifikat tersebut, SHM yang memiliki kedudukan tertinggi. UUPA Pasal 20 ayat 1, Disebutkan; “Hak milik adalah hak turun-temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah”.

Sertifikat Hak Milik atau SHM merupakan jenis sertifikat yang memberi hak penuh atas lahan dan bangunan kepada pemiliknya. Jenis sertifikat ini memiliki kedudukan hukum paling tinggi, bila dibandingkan dengan jenis sertifikat rumah dan tanah lainnya. SHM berlaku seumur hidup dan dapat diwariskan atau dipindahtangankan kepada pihak lain.

Karena itu, properti dengan sertifikat ini cocok dijadikan sebagai investasi jangka panjang. Selain itu, properti berstatus SHM dapat dijadikan sebagai jaminan atau agunan untuk keperluan kredit perbankan.

SHGB

Sertifikat Hak Guna Bangunan atau SHGB merupakan sertifikat yang diberikan kepada seseorang, untuk mendirikan bangunan pada tanah atau lahan yang bukan miliknya. Berbeda dengan SHM yang legalitasnya mencakup antara tanah dan bangunan, pemegang SHGB hanya memiliki hak atas bangunan.

Selain itu, SHGB bersifat lekang waktu, artinya ada batas waktu yang ditetapkan untuk penggunaan sertifikat ini. Disebutkan dalam Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) Pasal 35:

“Masa berlaku HGB adalah 30 tahun dan bisa diperpanjang paling lama 20 tahun. Setelah jangka waktu perpanjangan dan pembaharuan HGB berakhir, maka tanah akan kembali menjadi tanah yang dikuasai negara, tanah hak pengelolaan, atau pemegang hak milik.”

Meski begitu, properti yang dinaungi SHGB biasanya dipasarkan dengan harga relatif murah. Selain itu, properti dengan sertifikat ini juga bisa dimiliki oleh Warga Negara Asing (WNA). Hal ini tentu berbeda dengan SHM yang hanya bisa dimiliki oleh Warga Negara Indonesia (WNI).

SHSRS

Sertifikat Hak Satuan Rumah Susun merupakan sertifikat yang diperuntukkan bagi penghuni rumah susun dan apartemen.  Ini adalah bukti legalitas kepemilikan seseorang atas hunian vertikal, yang dibangun pada lahan dengan kepemilikan bersama.

Selain rumah susun dan apartemen, sertifikat ini juga lazim digunakan sebagai bukti kepemilikan gedung perkantoran, kios komersial (bukan milik pemerintah), kondominium, dan flat. Hampir sama dengan SHM, SHSRS juga bisa dipindahtangankan dan dijadikan jaminan dalam pengajuan kredit ke lembaga perbankan.

Selain 3 sertifikat disebut diatas terdapat beberapa alas hak lain yang masih diakui keberadaannya, misalkan Surat Girik

Girik adalah surat yang menerangkan penguasaan atas tanah girik atau lahan bekas hak milik adat, yang belum terdaftar di Badan Pertanahan Nasional (BPN). Surat ini diterbitkan oleh kelurahan atau kecamatan setempat. Surat girik tidak menyatakan kepemilikan atas sebuah lahan, fungsinya hanya sebagai keterangan identitas pembayar pajak atas suatu lahan.

Maka itu, surat ini memiliki kedudukan hukum yang rendah bila dibandingkan dengan jenis sertifikat tanah dan rumah lainnya. Bila kadung membeli tanah girik, sebaiknya segera daftarkan lahan tersebut ke BPN dan mengubahnya menjadi SHM. Itulah pembahasan mengenai perbedaan sertifikat tanah dan rumah beserta jenis-jenisnya.

Warisan/Harta Gono Gini

Jika rumah yang mau dijual merupakan harta warisan atau harta gono gini, pastikan bahwa pembagian harga warisan atau harta gono gini telah dibagikan kepada ahli waris sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Harta warisan dapat diajukan penetapan ke pengadilan terlebih dahulu sebelum dijual kepada calon pembeli, hal ini berlaku pula untuk harta gono gini. Selain ke pengadilan, para ahli waris dapat membuat akte perjanjian ahli waris dihadap notaris, hal ini dapat dilakukan jika seluruh para ahli waris sepakat untuk mengikatkan diri melakukan perjanjian ahli waris.

Broker/Perantara

Pada saat mengiklankan rumah, sering ada pihak yang menghungi untuk menawarkan jasa membantu menjual rumah yang kita iklankan, hal ini perlu menjadi perhatian, karena broker/perantara tersebut akan mengenakan biaya kepada kita selaku penjual apabila terjadi transaksi jual beli. Sebaiknya hindari penjualan rumah melalui broker/perantara, apabila anda tidak mau mengeluarkan uang lebih untuk jasa mereka. Carilah calon pemberi yang membeli secara langsung tanpa melalui broker/perantara.

Jika merujuk pada Peraturan Menteri Perdagangan Nomor 51/M-DAG/PER/7/2017, besaran komisi jual beli rumah yaitu sebesar 2-5%.

Pahami Calon Pembeli

Dalam proses jual beli rumah, pasti terjadi tawar menawar antara penjual dengan pembeli. Pastikan anda memahami kesepakatan yang anda setujui dengan calon pembeli. Misalnya calon pembeli menginginkan pembayaran secara bertahap, atau pembayaran dengan mengajukan kredit pinjaman atau KPR terlebih dahulu ke bank. Jika terjadi hal demikian, maka anda disarankan untuk mencermati beberapa hal sebagai berikut:

• Meminta DP terlebih dahulu. DP untuk memastikan bahwa calon pembeli serius melakukan penawaran. Karena selama DP telah diberikan, maka penjual tidak dapat menawarkan rumah kepada orang lain. Berikan batas waktu penulasan. Jika calon pembeli tidak melunasi sesuai waktu yang ditentukan maka DP dianggap hangus atau tidak wajib dikembalikan kepada calon pembeli.
• Jangan tandatangan Akte Jual Beli (AJB) sebelum pembayaran di lunasi oleh calon pembeli.
• Jika calon pembeli melalui mekanisme KPR, maka kita sebagai penjual wajib membantu dalam hal administrasi untuk pengajuan KPR ke pihak bank. Apabila KPR di tolak oleh pihak bank, maka segala resiko kerugian menjadi tanggungjawab pihak yang mengajukan KPR.
• Ketahuilah pajak yang akan dikenakan ke penjual dan pembeli, pengenaan Pajak Penghasilan (PPH) ditanggung oleh penjual sedangkan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) ditangung oleh pembeli sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.
• Buatlah perjanjian jual-beli apabila diperlukan untuk memastikan kesepakatan yang telah dibuat secara tertulis. Untuk membuat draft Perjanjian Jual-Beli dapat menghubungi kami disini